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  近期,又有多地调整房地产市场调控政策。4月11日从苏州有关部门传出消息,苏州的“限售”和“限购”政策均有松动:二手房限售年限从5年缩短至3年;非苏州户口购房社保要求由3年内连续满24个月改为累计24个月;非户籍居民卖房后两年内无需社保或缴税证明可直接购房。苏州政策的调整有助于进一步释放合理改善性需求,对于“卖一买一”的购房者是利好消息。一段时间以来,房地产调控政策初露松绑迹象的城市包括郑州、哈尔滨、福州等省会城市,也包括衢州、绵阳等三四线城市。苏州房地产市场一直备受关注,此番新政出台,被认为是一个信号,即调控松绑的城市范围已进一步扩大至热点城市。

  从中央到地方,房地产相关政策都在积极促市场稳定。3月中旬,金融委会议以及央行等有关部门均表态将防范化解房地产市场风险,促进市场平稳健康发展。综合近期各地新调控政策,包括放松限购、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售或缩短限售年限等。与房地产相关的政策也频繁出台,如放松落户限制、支持人才购房等,在客观上有利于市场恢复。

  应该明确,房地产政策的调整是各地落实房地产调控主体责任,因城施策促进房地产市场平稳健康发展的体现。房地产调控政策既要防市场大起,也要防大落。当市场形势出现变化,调控政策随之调整是有必要的。房地产市场在经济发展中的支柱地位没有变,其带动作用强,对于稳定经济发展和防范风险都有至关重要的作用,通过调整政策促进市场平稳健康有利于地方经济发展,有利于稳定宏观经济基本盘。

  政策暖风频吹,市场反响几何?不同城市间有所分化。北京3月份二手房网签数量1.5万套,尽管与去年同期2.2万套相比仍有一定差距,也已经高于今年1月份、2月份的1.1万套和0.8万套不少;郑州调控措施出台后,市场成交明显回升,3月份郑州二手房成交量超过2月份两倍。但还有一些城市,特别是一些三四线城市,市场依旧较为冷淡,房价仍未走出下跌区间。

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  过去房地产调控一旦释放积极信号,市场就会有较为敏锐的反应,而本轮市场恢复显然不及预期。主要原因在于受到疫情影响,以及去年至今一些房企面临债务违约风险,对房地产市场预期转弱,房企开发投资信心不足,购房者购买新建住宅担心难交房,二手房市场低迷的情况下则担心现在入手“高位站岗”,从而延缓入市,住房成交量减少。

  对于未来,应坚定信心。房地产业回归民生属性和租购并举后依然大有可为。业内人士对房地产行业从过去“黄金时代”“白银时代”逐步进入“黑铁时代”的判断赢得不少关注。我国仍处于城镇化持续发展阶段。2021年末我国城镇常住人口比2020年末增加1205万人,流动人口3.8亿人,增加了885万人,人口流动带来新增住房需求。随着新型城镇化的推进,居民住房消费愿望转化为现实,再加上金融等政策的支持,城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。

  眼下,促进住房消费健康发展,政策仍须进一步发力。应该进一步落实金融支持政策,特别是差别化信贷政策,更好满足刚需和改善性住房需求。各地可进一步因城施策,出台有助于激活市场需求、降低购房成本的政策。各地在过去房价过快上涨时采取的限购、限贷、限售等临时性措施,如果阻碍刚需和改善性需求释放,应该及时调整。还要积极化解房地产企业风险,解决企业债务违约问题,让购房者建立“保交楼”预期,有助于其安心购房。

  稳定住房消费与“房住不炒”并不矛盾,满足购房者购置首套房和改善需求的前提是不能过度加杠杆,不能给投机性需求大开方便之门。同时,保障性租赁住房、长租房市场、城市更新、老旧小区改造等可以有效拉动投资,提升新型城镇化质量,这些方向都得到政策大力支持,且具有光明前景。应该获得地方政府的大力支持,房企也可以积极尝试。 (本文来源:经济日报 作者:亢 舒)


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