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作为人口流入大市,深圳市住房供需矛盾比较突出。

10月31日晚,财政部发布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》(下称《意见》)。《意见》提到,考虑深圳人口持续净流入对住房的需求,加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助,加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度,推动解决大城市住房突出问题。

深圳市房地产中介协会秘书长华洪对第一财经记者表示,财政部加大中央预算内投资应对深圳住房问题,首先体现的就是深圳作为我国改革开放先行示范区,在肩负制度性创新方面,同样也肩负解决大城市居民住房问题方面的重要探索任务;其次,也意味着,深圳本身长期存在的住房矛盾一定程度上已削弱了深圳在创新发展方面的优势。

深圳每4个家庭有3个租房住

根据第一财经记者统计梳理,至2020年,人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。四大一线城市的人口净流入量位居前四位,其中,深圳净流入达到1179万人,位居第一。此外,深圳原有的“土著”占比很低,很多户籍人口也是近二十多年才陆续落户的。

人口净流入是指常住人口与户籍人口的差值,常住人口大于户籍人口,就说明该城市人口处于净流入,反之则为净流出。

从2010年以来的数据看,深圳的流入人口有相当一部分是近年来新增。根据七人普数据,深圳十年来的人口增量达到713.65万人,在各大城市中领跑。深圳是高新产业最发达的城市之一,高新产业发展吸引了大量人才流入。

在大量人口净流入之下,深圳目前的承载力也逐渐趋于饱和,特别是住房、教育、医疗的短板较为明显,深圳的公共设施面临非常大的压力。

以住房为例,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳现在已经发展成为一个超大城市,高度城市化的城市,外来人口多,高地价高房价,腾挪空间小。当住房工作转向以公共住房为主,促进公共服务均等化向新市民和年轻人全覆盖,深圳面临的高建设成本和财政负担凸显。

国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》(下称《分县资料》)公布了2020年第七次人口普查全国各省级、地级、县级的分项数据,其中一项是家庭住房情况,包括全部数据和长表数据。普查长表包括所有短表项目和人口的经济活动、婚姻生育和住房等情况的项目,在全部住户中抽取10%的住户(不包括港澳台居民和外籍人员)填报。

第一财经记者根据《分县资料》,梳理各大城市的家庭住房数据发现,深圳有76.8%的家庭租房居住,家庭租房比例位居各大城市第一。即,深圳每4个家庭就有3个租房居住。

分市辖区看,中心的几个区租房率相对较低,比如福田区为59.5%,罗湖区为59.8%,南山区为60.5%。此外,盐田区这一比例为55.7%。相比之下,宝安、龙华、坪山、光明均超过80%,其中光明区这一比例达到89%。也就是说,在光明区,每10个家庭就有9个租房居住。

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图1 深圳全市及各区域家庭户租房比例

数据来源:第一财经记者根据《中国人口普查分县资料-2020》整理

从人均住房建筑面积来看,七人普数据显示,深圳人均住房建筑面积为21.5平方米,其中南山、福田、盐田三个区位居前三,而光明、龙华和宝安三个区人均住房建筑面积低于20平方米,也就是说,这些地方不仅租房比例高,而且住的空间更小。

图2 深圳全市及各区人均住房建筑面积

图表来源:《中国人口普查分县资料-2020》

深圳大学中国经济特区研究中心教授、深圳市汉仑绿色发展研究院院长袁易明在接受第一财经记者采访时表示,深圳市南山区、福田区和罗湖区等区域产业发展起步早,土地增值迅速,最先完成了旧改。相对来说,光明区、龙华区、龙岗区、宝安区等区是深圳制造业集中发展的主要区域,也是非户籍常住人口主要集中的几个区,再加上这几个区的农民房相对较多,人口密集,所以租住比例更高,人均住房面积也更低,这与区的产业结构和区域定位相关。

发挥中央财政资金撬动作用

10月31日晚,财政部发布的《意见》在业内人士看来,是一次创新之举。“通过中央财政来支持深圳保障房供给能力,有望稳定、甚至降低居民的住房成本。”袁易明对第一财经记者表示,此举也有利于发挥中央财政的资金撬动效应和导向性作用,在全国来看都很创新,给社会传递出非常积极的信号。

此外,华洪认为,目前深圳住房矛盾仍未得到根治的难点在于住房结构,尤其是具有保基础的保障性住房建设供应没跟上,同时,存量住房没有得到充分盘活。他建议,深圳一方面要进一步完善与创新,比如如何在土地出让规划与政策方面加大对保障性住房建设力度的鼓励,同时也要加快保障性住房内部流转机制的建立;另一方面,在税收领域,也要就盘活存量住房给予支持性政策引导。

10月28日上午,深圳市住建局发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》,覆盖了深圳全市(不含深汕合作区)4319个楼盘、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区。这一举措也正是旨在促进房屋租赁市场平稳健康发展、提高租赁市场价格透明度。

2021年,深圳建设筹集保障性租赁住房4.48万套(间),棚户区改造累计开工6530套。在“十四五”期间发展不少于40万套(间)保障性租赁住房,做到占住房建设筹集总量不低于45%。

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